ریسک این املاک به‌دلیل آنکه طرف حساب سازنده نیست، بالا ارزیابی میشود. فعالان بازار مسکن این فایل‌ها را «نخاله»های ملکی ناشی از ته‌نشین شدن عرضه نوسازهای مناسب عنوان می‌کنند. نحوه قیمت‌گذاری این فایل‌ها نیز نامتعارف بوده ضمن آنکه «ابهام در زمان تحویل» مهم‌ترین تهدید این فایل‌ها است.
تهدید برای اران
یک گروه از فایل‌های «ماسک‌دار» در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر به تهدیدی برای اران مسکن تبدیل شده است. این فایل‌ها آپارتمان‌های نیمه‌کاره‌ای هستند که در گروه واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در حالی که در گروه ساختمان‌های نیمه‌کاره که البته مرحله تکمیل نمای سازه را پشت سر گذاشته است، قرار دارند. متقاضیان آپارتمان‌های نوساز در هفته‌های اخیر بارها با پیشنهاد این قبیل فایل‌های ته‌نشین شده در بازار مسکن از سوی برخی واسطه‌ها روبه‌رو شده‌اند و با وعده‌های تکمیل بنا و نصب تجهیزات در آینده نزدیک، به وسوسه شده‌اند؛ این در حالی است که بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده بدفرجام بودن چنین هایی است و از این رو لازم است متقاضیان آپارتمان نوساز به ویژه متقاضیان مصرفی که قصد ست در ملک اری شده را دارند، قبل از اقدام به عقد قرارداد، این فایل‌ها را که فعالان بازار از آنها به‌عنوان «نخاله ملکی» یاد می‌کنند، شناسایی کرده و از سایر آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار تمییز دهند و با اطلاع از ریسک چنین واحدهایی، در صورتی که همچنان تمایل به داشته باشند، پای معامله حاضر شوند.
کی تکمیل می شود
فایل‌های نخاله در بازار ملک، واحدهای مسی ناتمام در ساخت و سازهایی هستند که در ظاهر ناتمام بودن آنها مشخص نیست، اما با قدری تامل نواقص واحد مشخص میشود. عرضه این واحدهای مشکل‌دار که در گروه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در ماه‌های اخیر به شکل محسوس افزایش یافته است. نخاله‌های ملکی فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن هستند که با توجه به وضعیت فعلی بازار که عرضه آپارتمان نوساز به شدت کاهش یافته است، در قالب فایل‌های ماسک‌دار به متقاضیان واحد نوساز برای ست معرفی می‌شوند.
طی یک ماه اخیر که انتظارات تورمی دوباره سبب افزایش قیمت مسکن شد، حجم معاملات این آپارتمان‌ها نیز به نسبت گذشته رو به افزایش گذاشته است؛ اران مصرفی از ترس ادامه روند رشد قیمت مسکن و اران سرمایه‌ای از بابت عجله برای تبدیل دارایی‌های خود، بعضا به چنین واحدهایی اقبال نشان می‌دهند و آنها را به جای آپارتمان نوساز می‌پذیرند. فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن که اکنون حجم قابل توجهی از عرضه نوسازها را به خود اختصاص داده‌اند، آپارتمان‌هایی هستند که پس از معاملات معدود واحدهای موجود در بازار طی یک تا دو سال اخیر، اکنون در بازار باقی مانده‌اند و بیشتر از فایل‌های شسته و رفته در معرض انتخاب متقاضیان واحد نوساز قرار دارند. اما اران مصرفی باید از تهدید این فایل‌ها مطلع باشند و با علم به کیفیت این معامله، تصمیم نهایی را اتخاذ کنند.
نخاله‌های ملکی عموما سه ویژگی دارند. ویژگی قطعی آنها این است که نده ملک، سازنده یا مالک زمین نیست، بلکه فرد سومی است که در جریان ساخت و ساز واحد را در سال گذشته یا دو سال قبل پیش کرده است. ویژگی دوم این فایل‌ها قرار گرفتن ساختمان در مناطقی است که در یک سال گذشته بیشترین رشد قیمت را داشته و اکنون ار قبلی حتی پیش از تکمیل بنا و در جریان کمبود فایل نوساز در بازار، وسوسه آن را پیدا کرده است. از این رو چنین فایل‌هایی در دو منطقه ۲ و ۵ شهر تهران سهم قابل توجهی از عرضه نوسازها را به خود اختصاص داده‌اند. سومین ویژگی فایل‌های نخاله نیز این است که اران این واحدها که با توجه به عدم تکمیل، هنوز سند تفکیکی هم برایشان صادر نشده، اغلب قصد فرار از باتلاقی را که نیمه‌کاره ماندن ساختمان برایشان رقم زده دارند.
چقدر از قیمت معامله دریافت می شود؟
نکته قابل تامل که زیان قابل توجهی را متوجه اران این واحدها می‌کند، این است که شرایط آنها مانند آپارتمان‌های تازه‌ساز تکمیل شده و آماده تحویل و ست است؛ به این ترتیب که اغلب ندگان این واحدها ۹۰ درصد بهای معامله را در روز امضای قرارداد از ار مطالبه می‌کنند. این در حالی است که واحدهای مذکور اغلب فاقد کابینت، شیرآلات و لوازم بهداشتی ساختمانی و بالطبع فاقد رنگ و کاغذ دیواری هستند. محوطه‌کاری این ساختمان‌ها نیز اغلب نیمه کاره رها شده است؛ افزون بر این هنوز هیچ واحدی در این ساختمان‌ها مسی نشده و کسی در ملک ساکن نشده است. با این حال نکته فریبنده این فایل‌ها «نمای کامل ساختمان» است که اران را دچار خطای تشخیصی می‌کند و موجب میشود آنها فکر کنند زمان زیادی به تکمیل بنا باقی نمانده است.
ریسک این ساختمان‌ها بسیار بالاست، چراکه نیمه‌کاره رها شده‌اند، به این معنا که یا به دلیل اختلافات تعمدا از طرف سازنده متوقف شده‌اند یا اینکه سازنده به دلیل آسیب‌هایی که در جریان رشد قیمت مصالح ساختمانی به آن دچار شده، به‌رغم تمایل به تکمیل واحد، بودجه مورد نیاز آن را ندارد؛ در نتیجه احتمال بروز چالش و تنش برای ار در مواجهه با سازنده اصلی ساختمان بسیار زیاد است. متقاضیان واحد نوساز باید بدانند که برخی از این فایل‌ها ساختمان‌هایی هستند که توسط سازندگان معروف یک محله یا منطقه ساخته شده‌اند و اتفاقا واسطه‌های ملکی از بنام و شناخته شده بودن سازنده به‌عنوان یک مزیت یاد می‌کنند تا تهدیدهای این قبیل فایل‌ها برای ار پنهان باقی بماند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان معتقدند این نوع از عرضه املاک نوساز در واقع یک «پیش» با ظاهر «» است و حتی نمی‌توان از آن به‌عنوان یک پیش شسته و رفته یاد کرد، بلکه یک پیش «مبهم» و «ناسالم» است، از این بابت که زمان قطعی تحویل ملک در واقعیت مشخص نیست.
تعهد به ار جدید
در واقع از آنجا که واحد از سازنده یا مالک زمین اری نمی‌شود، فرد سومی که در یکی دو سال اخیر واحد را پیش کرده، باید به ار جدید تعهد دهد که چه زمانی ملک را تحویل ار خواهد داد و این در حالی است که وی اصلا در قرارداد اولیه که زمان تحویل ملک مشخص شده نقشی ندارد و حتی خود مغبون عدم ایفای تعهدات سازنده است. اگر ار از نده اسناد پیش را مطالبه کند، خواهد دید که زمان تحویل ملک در آن قرارداد، ماه‌ها قبل تعیین شده و از موعد آن زمان زیادی گذشته است. حالا همین فرد که در قبال عدم ایفای تعهد سازنده متضرر شده، می‌خواهد وعده جدید او را به ار جدید اعلام و در قرارداد درج کند. طبیعی است احتمال اینکه این وعده محقق شود، با توجه به خلف وعده‌های مکرر قبلی چندان زیاد نیست و ار مصرفی که قصد ست در ملک را دارد، دچار مشکل خواهد شد. از طرفی کیفیت و کمیت تجهیزاتی که در جریان تکمیل این واحد از سوی سازنده به‌کار گرفته خواهد شد نیز مشخص نیست، چراکه سازنده طرف معامله نیست و ممکن است برای تحویل ملک به ار جدید، تغییراتی در تعهدات اولیه خود اعمال کند. به این ترتیب معامله مذکور یک پیش نافرجام و با ریسک بالا خواهد بود که متقاضیان مصرفی واحدهای نوساز باید از آن پرهیز کنند یا دست کم این فایل‌ها را با توجه به ویژگی‌هایی که ذکر شد، شناسایی کرده و با اطلاع از ریسک آنها، تصمیم به عقد قرارداد بگیرند. هرچند به نظر می‌رسد چنین ی فاقد منطق است و نده ملک به جای اینکه مسیر زمانبر حقوقی برای پیگیری ضرر و زیان خود را طی کند، تصمیم گرفته با ملک به دیگری، از این باتلاق بگریزد.
وقتی شما در یک معامله ار محسوب می شوید که سند و مدرک عادی یا رسمی د اختیارتان باشد تا بتوانید ادعای خود را ثابت کنید.
اگر مبلغی بصورت بیعانه پرداخت کنید یا پیش پرداختی داده باشید کلی هیچ رسید و مدرکی در اختیارتون نباشد و چند روز بعد نده از منصرف شود و مشاور املاک هم در پیش نویس تهیه کرده و امضا اخد نموده اما کد رهگیری دریافت نکرده باشد از این جهت هم امکان اثبات وقوع بیع در صورت عدم همکاری او مهیا نیست.
لذا باید برای چنین مواقعی یا قرارداد و نوشته ای دریافت کنید یا مبلغی خسارت پشیمانی که تضمینی برای معامله باشد
وکیل مشهد نوساز ,ار ,فایل‌ها ,سازنده ,بازار ,اران ,ریسک ,بازار مسکن ,آپارتمان نوساز ,قابل توجهی ,واحد نوساز منبع
درباره این سایت